|
Правовые аспекты приобретения и владения недвижимым имуществом.
Квартиры.
Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой чисто условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.
Дома, отели, рестораны и иные здания.
Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.
Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.
Земля и леса.
Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.
Снятие запрета на продажу иностранцам сельскохозяйственной земли в ближайшие годы не планируется. Вероятнее всего, вопрос будет решен после вступления страны в ЕС. Аналогичная проблема стоит и перед всеми бывшими соц. странами - кандидатами в ЕС.
Оформление купли - продажи
.
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4-х процентов.
Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.
 Дополнительные расходы
1. Налог на добавленную стоимость – 20%.0
2. Налог на недвижимость
Ставка налога одинаковая для физическиих и юридических лиц и составляет 0,15%.0
Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%.0 Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую чать года.
3. Иностранцы платят окончательный налог 10%.0
 Расходы на содержание недвижимости
Налог на недвижимое имущество.
Облагается вся недвижимость за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны продекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т.п.
Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физическиих и юридических лиц и составляет 0,15%.0 Например, на имущество с налоговой оценкой 40000 лв. налог составляет: 40000:100x0,15=60 лв. Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%.0 Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую чать года.
Вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.
Такса за бытовые отходы.
Taкса устанавливается местными властями. На жилые здания - пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. На нежилые здания - в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае, когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, такса устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания. Вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество.
Такса одинаковая для физических и юридических лиц. Частное жилье облагается исходя из ее стоимости, установленной для налога на недвижимое имущество.
Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о таксе за бытовые отходы. Содержащиеся в нем расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы.
Приводим размер таксы по некоторым городам:
Варна - 1,69%, Пловдив - 1,71%, Бургас - 1,77%, София - 1,45%+5лв.
В Софии фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, не получают скидку 5% от суммы налога.
Пример: налоговая оценка имущества - 40000 лв., такса в Пловдиве - 40000:100x0,21=84 лв.
Банки. Кредиты.
Ипотека в Болгарии
Ипотечный рынок в Болгарии после практически 5 лет динамичного роста, серьезно пострадал во время глобального финансового кризиса. Многие кредиторы были вынуждены отказаться от ипотечных программ для иностранцев, другие позволяют получить ипотеку на проекты, которые самостоятельно финансируют, и список подобных предложений сейчас невероятно мал.
Существуют возможности кредитования граждан Болгарии или компаний, зарегистрированных в Болгарии, но из 7 банков, которые фактически предоставляли ипотечные займы иностранным покупателям недвижимости физическим лицам, сейчас лишь 2 финансируют сделки с покупателями из-за рубежа, с существенными ограничениями.
Наша компания регулярно анализирует рынок ипотечного кредитования Болгарии, как-только появятся возможности получения ипотеки на приобретение недвижимости в Болгарии, мы немедленно об этом сообщим.
|
Покупка недвижимости - Болгария
