|
Главный вопрос при покупке недвижимости – где, как и на чье имя она зарегистрирована. В первую очередь необходимо проверить документы о регистрации недвижимости, из которых видно, имеются ли на этой квартире какие-либо обременения в виде ранее взятых машкант (невыплаченных ссуд на покупку квартиры), залогов, арестов, долгов, ордеров на снос и других ограничений, и действительно ли квартира принадлежит тем лицам, которые ее продают.
В Израиле принято пользоваться услугами адвоката, который проверяет все эти моменты и представляет интересы покупателя. Стоимость услуг адвоката 1,5% от стоимости объекта недвижимости.
В зависимости от места регистрации объекта покупки процедура переоформления прав на покупателя проходит по-разному, поскольку правовой режим организаций, проводящих регистрацию, может не совпадать.
По законам государства Израиль, любая сделка в области недвижимости обязана сопровождаться договором о купле-продаже в письменном виде.
Законом не предусмотрено подписание никаких иных документов, кроме самого договора.
Но на практике получило распространение подписание предварительных соглашений, именуемых «зихрон дварим». Зихрон дварим представляет собой предварительный контракт на куплю-продажу квартиры или другого вида недвижимости. Чтобы он имел полную юридическую силу, в нем должны присутствовать следующие данные: имена сторон, стоимость квартиры, ее описание, дата вселения и т. д. Договор покупки (называемый «обобщенный контракт»), который будет подписан после предварительного договора, отменяет предварительный договор.
После проверки права продающего на владение квартирой адвокаты начинают рассматривать возможности условий оплаты. Обычно, хотя и необязательно, сумма первого взноса составляет 10% от стоимости квартиры.
При заключении сделки покупатель платит деньги, фактически не получая ничего – ни физического владения недвижимостью, ни перерегистрации прав на его имя. После подписания договора (буквально в тот же день или, если договор был подписан вечером, на следующее утро) покупатель со всеми документами должен обратиться в Канцелярию записи недвижимости (Лишкат ришум мекаркеин). Там в специальной книге сделают запись – предупредительную заметку (эарат аз'ара). Эта предупредительная заметка лишит продавца права произвести с недвижимостью сделку, противоречащую предупредительной заметке.
После основного платежа производится перерегистрация квартиры (в Бюро регистрации недвижимости – ТАБУ, либо там, где зарегистрирована квартира). Последний денежный взнос осуществляется только после получения (физического) ключа от квартиры. Принято, чтобы последний взнос оплачивался банковским чеком. Сумма последнего платежа (взноса) может колебаться в пределах 10–30% от стоимости квартиры.
При покупке нового жилья непосредственно от строительной компании существуют иная процедура оформления, так как право на собственность будет выдано всем жильцам только после вселения всех жильцов. Первичное оформления в собственность оформляется строительной компанией и может занимать около 2х-3х лет. До тех пор, документом доказывающим право на собственность является договор о купле-продаже.
Важно подчеркнуть, что данное описание является общим и может меняться в зависимости от конкретной сделки.
 Дополнительные расходы
Граждане Израиля или другого государства, приобретающие недвижимость в Израиле, должны оплатить налог на покупку недвижимости (мас рехиша).
Налог зависит от суммы приобретаемого объекта недвижимости.
Расчёт налога на покупку первой квартиры отличается от расчёта налога на покупку второй квартиры.
Налог на покупку первой квартиры:
От 0 шек. до 1,084,935 шек. = 0%
От 1,084,935 шек. до 1,524,770 шек. = 3.5%
Свыше 1,524,770 шек. = 5%
Налог на покупку второй квартиры:
От 0 шек. до 932,070шек. = 3.5%
Свыше 932,070 шек. = 5%
Налоги на покупку квартиры для нового репатрианта:
От 0 шек. до 1,318,400 шек. = 0,5%
Свыше 1,318,400 шек. = 5%
Налоги при покупки сельскохозяйственных угодий:
От 0 шек. до 269,660 шек. = 0,5%
Свыше 269,660 шек. = 5%
Налоги при продаже недвижимости.
Граждане государства Израиль должны оплатить налог на продажу недвижимости (мас шевах). Налог составляет 20% в случае, если недвижимость была приобретена после 7.11.2001. В случае, если недвижимость была приобретена раньше, налог будет составлять приблизительно 49%.
Если с момента покупки недвижимости прошло 4 года, то продавец освобождён от налога.
Иностранные граждане освобождены от уплаты налога на продажу недвижимости.
Российские граждане, заплатившие налоги в Израиле, не облагаются дополнительными налогами в России, так как между Израилем и РФ отсутствует двойное налогообложение.
История налогообложения на сделки с недвижимостью
Налог на продажу недвижимости (мас мехира) отменён 1.08.07, он составлял 2.5%.
Годовой налог на земельную собственность (мас рехуш) отменён в 1999 году, он составлял 2.5%.
* Недвижимость, полученная в наследство, не считается сделкой и поэтому не облагается налогом. Право на приобретение недвижимости считается сделкой и поэтому тоже облагается налогом.
Банки. Кредиты.
Ипотека крайне популярна в Израиле. Ссуда не может превышать 70% от стоимости объекта. В случае использования компании по страхованию кредита –“EMI”, ссуда не может превышать90% от стоимости объекта.
Решение о предоставлении кредита иностранцам принимается банком на основании документов о доходах за последние 3–6 месяцев и банковских распечаток за последние 3-6 месяцев. До полной выплаты ссуды купленный объект формально является собственностью банка. Получение ипотечного кредита связано с расходами: это оплата делопроизводства в банке, извещения о закладе, нотариально заверенной доверенности, оценки стоимости квартиры, сделанной оценщиком (для квартир из вторых рук и для самостоятельного строительства), и гербового сбора. Сумма этих расходов обычно составляет около 1% от стоимости квартиры.
Средний процент на ипотечные ссуды, по данным Банка Израиля, составляет около 3.5%.0 Самый низкий процент получат те, кто берет кредит на срок от 5 до 12 лет. Коммерческие банки в целях привлечения клиентов постоянно разрабатывают новые схемы выплаты ипотечных ссуд.
|
Покупка недвижимости - Израиль
