|
ПРАВОВЫЕ ПРЕЦЕДЕНТЫ
Приобретение иностранцами прав собственности на недвижимость, расположенную в Мексике в пределах 100-километровой зоны от границы и полосы шириной в 50 километров вдоль всего побережья, должно производиться по договору передачи в доверительную собственность во исполнение закона «Об иностранных инвестициях». Посредством данного договора хозяева приобретают права на использование и распоряжение недвижимостью, расположенной в указанных зонах.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОГОВОРА ПЕРЕДАЧИ В ДОВЕРИТЕЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Только банковские учреждения, получившие разрешение от мексиканского федерального правительства, имеют право на реализацию операций по передаче в доверительную собственность.
В данном виде договора, продавец или застройщик (изначальный хозяин), действующий как доверитель, передаёт банковскому учреждению (доверенному) право собственности на недвижимость, получая от иностранного покупателя (попечителя или бенефициара) сумму, выплачиваемую как её стоимость.
В данном договоре устанавливаются все права на использование и распоряжение недвижимостью попечителя или бенефициара. Таким образом, доверенный (банковское учреждение) сохраняет лишь номинальную собственность на активы во исполнение положений 27-ой статьи мексиканской конституции.
ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА
Требуются следующие сведения и документация:
Фотокопия документов на владение недвижимостью, расписка об уплате налога на недвижимость и чертёж местности.
Имя, адрес, национальность, продавца (доверителя).
Имя, адрес, национальность, род занятий и телефон иностранного инвестора (попечителя). Те же данные требуются и от лиц, которых он желает назначить в качестве бенефициаров на случай своей смерти.
Иностранному инвестору и его бенефициарам не требуется особый иммиграционный статус для оформления договора.
О цене договариваются продавец и вкладчик.
При наличии описанных сведений доверенный запрашивает секретариат иностранных дел о разрешении заключить договор передачи в доверительную собственность.
Разрешение выдаётся на срок 50 лет с возможностью продления на последующие 50 и так далее. Банковское учреждение, выступающее в роли доверенного, берёт на себя обязанность по своевременному извещению попечителей и принятию соответствующих мер по продлению.
По получении данного разрешения, доверенный отправляет его нотариусу вместе с договором на передачу в доверительную собственность, с тем чтобы нотариус мог приступать к его оформлению и легализации посредством нотариального акта.
Государственные нотариусы в Мексике обладают большими полномочиями и ответственностью, чем, например, нотариусы в Соединенных Штатах Америки. Согласно закону, они должны являться адвокатами с аккредитацией правительства штата на выполнение своей деятельности. К обязанностям нотариусов относятся:
* проверить, что недвижимость, являющаяся предметом договора, является свободной от обязательств, включая залоговые;
* убедиться, что акты и договоры, заключаемые в их присутствии, отвечают всем требованиям, установленным в муниципальном, региональном и федеральном законодательстве, а также в оплате налогов, относящихся к операции;
* зарегистрировать в кадастре недвижимости договор о передаче в доверительную собственность. После это нотариус вручает попечителю документ, дающий право доверительной собственности.
В случае, если попечитель не может присутствовать при подписании договора, оно может произойти при наличии соответствующей официальной доверенности, которая может быть выдана в том числе и на имя банковского учреждения.
 Дополнительные расходы
Гонорар доверенного (банка)
Комиссионные сборы или гонорары, которые доверенный берёт за этот вид договора доверительной собственности, зависит от банка, назначаемого в качестве доверенного, в приблизительном смысле можно говорить о следующих суммах:
* На момент заключения: за открытие, принятие обязанности по ведению и подписание договора в качестве доверенного приблизительно 600,00 долларов США. Эта сумма выплачивается единожды при подписании нотариального акта доверительной собственности.
* Ежегодно: комиссионные взносы за несение титульного права собственности в сумме 800,00 долларов США в год. Эти комиссионные выплачиваются вперёд.
К гонорару доверенного приплюсовывается НДС (Налог на Добавленную Стоимость) по ставке 15%, действующей в Кампече. Ежегодно, в день подписания договора доверительной собственности, доверенный высылает по адресу попечителя извещение о взимании этих комиссионных сборов за ведение дел.
Расходы и налоги на момент оформления договора доверительной собственности
Помимо расходов, описанных выше, за открытие и принятие обязанностей доверенного, потребуются следующие расходы:
* Гонорары и расходы нотариуса за оформление договора доверительной собственности: приблизительно 1% от стоимости сделки.
* Взнос за запись в кадастр собственности, 1% от стоимости операции, определяемой на момент записи.
* Налог на смену собственника при покупке актива, составляющий 2% от стоимости сделки. Однако, в случае с объектом Кампече Пляж власти пошли на сокращение этого налога до 0,5% для первых покупателей.
* Также необходимо одноразово оплатить право на получение разрешения от секретариата иностранных дел и запись в национальный реестр иностранных инвестиций, составляющие приблизительно 1.500,00 долларов США.
 Расходы на содержание недвижимости
Налог на недвижимость: оплачивается ежегодно в муниципалитете Чампотон (где осуществляется проект) и ежегодно составляет 0,12% о стоимости, занесённой в кадастр.
* Взносы на обслуживание кондоминиума. Это взносы в сообщество собственников.
* Коммунальные услуги (вода, электричество, и т.д.)
* Гонорар доверенного за ежегодное ведение договора доверительной собственности.
Банки. Кредиты.
Ставка Libor + 2 %
До 70% от стоимости
Сроком до 20 лет
Под залог приобретаемой недвижимости
|
Покупка недвижимости - Мексика
